Merită să luați o ipotecă acum? Este profitabil să luați o ipotecă acum?

Situația economică din Rusia este acum destul de complicată și mulți cetățeni se gândesc cum să asigure siguranța economiilor prin investiția în cumpărarea unui apartament. Unii se așteaptă să investească în imobiliare în detrimentul fondurilor personale, alții se bazează pe împrumuturi bancare. Dar merită să împrumuți o ipotecă acum? Poate că există modalități mai adecvate de a investi?

Ipoteca în criză: două grupuri de indicatori

Pentru a răspunde la întrebarea dacă merită să fie luată o ipotecă acum, când Rusia are o situație economică dificilă, va fi util să începem prin a analiza care sunt componentele-cheie ale crizei bancare, despre care analiștii vorbesc atât de mult. Apoi, vom încerca să determinăm cât de multe sancțiuni UE și SUA împotriva Rusiei sunt de vină pentru această situație - aceștia sunt rugați să joace un rol-cheie în faptul că tendințele de criză au apărut în economia Rusiei.

Deci, care sunt problemele din sistemul bancar național al Rusiei? Experții identifică două grupuri principale de indicatori de criză, care, la rândul lor, se formează sub influența unui număr mare de diverși factori.

Criza de solvabilitate

Primul indicator de criză: solvabilitatea populației este în scădere. Oamenii pur și simplu nu își pot permite să facă noi împrumuturi. Aceasta, la rândul său, este asociată cu următorii factori principali.

În primul rând, odată cu creșterea inflației, creșterea prețurilor la cele mai multe bunuri de consum, în special produsele importate. Cea mai vizibilă creștere a costurilor aparatelor de uz casnic. Și aceasta, în ciuda faptului că salariul real, dacă crește, nu este proporțional. De asemenea, prețurile pentru locuințe și servicii comunale, transporturile sunt în continuă creștere. Rezultat: cetățenii nu dispun de fonduri gratuite pentru a servi împrumuturi.

În al doilea rând, aceasta este creditarea unei părți semnificative a cetățenilor. Mulți nu cred atât de mult dacă este în valoare de a lua o ipotecă acum, cât de mult peste modul de rambursare a împrumuturilor anterioare. Foarte mulți ruși au dificultăți în rambursarea datoriei lor curente.

Acum, să încercăm să determinăm modul în care sancțiunile economice împotriva Rusiei au influențat apariția primului indicator de criză. În ceea ce privește primul factor, probabil că există o influență. Creșterea prețului experților în produse se asociază cu embargoul alimentar al Federației Ruse față de furnizorii europeni - și aceasta este oarecum legată de sancțiuni. Acesta este răspunsul rusesc la acestea. În ceea ce privește al doilea factor - cel mai probabil, vina sancțiunilor de aici este relativă. Faptul este că majoritatea împrumuturilor au fost emise de ruși cu mult înainte de complicația situației politice.

Probabil, de asemenea, vom avea dreptul să observăm că ambii factori care formează indicatorul corespunzător sunt corelați. Creșterea prețului produselor și serviciilor, evident, limitează în continuare solvabilitatea potențialului debitor, cu condiția să aibă împrumuturi.

Criza din bănci

Al doilea indicator de criză: deteriorarea situației în bănci, ca rezultat - incapacitatea instituțiilor de credit și a instituțiilor financiare de a emite împrumuturi, inclusiv împrumuturi ipotecare, și de a le oferi în condiții confortabile pentru consumator. Factorii situației actuale, la rândul lor, sunt după cum urmează.

În primul rând, băncile au acum capital liber foarte limitat. Pentru a da ceva împrumutătorilor, băncile ar trebui să aibă ceva. Lichiditatea instituțiilor de credit ruse de către mulți experți este estimată ca fiind ridicată.

În al doilea rând, băncile, destul de ciudat, se află într-o situație similară cu debitorii - în ceea ce privește creditul. Faptul este că ei înșiși datorează mult creditorilor străini, Banca Centrală a Rusiei.

La rândul său, să încercăm să determinăm dacă sancțiunile sunt de vină pentru situația actuală? Mulți experți cred că este așa. De ce? Susținătorii acestui punct de vedere subliniază faptul că o parte semnificativă a instituțiilor financiare și de credit din Rusia sunt debitori ai creditorilor străini. În anii anteriori sancțiunilor, aceștia au efectuat în mod activ împrumuturi externe, profitând de condițiile dobânzii la dobânzi. Rambursarea datoriilor a fost în mare măsură asumată în detrimentul mecanismelor de refinanțare - în detrimentul noilor împrumuturi externe. Acum, când în condițiile sancțiunilor băncile rusești au pierdut practic oportunitatea de a fi creditate în străinătate, finanțatorii trebuie să caute noi surse de plăți. Multe instituții de credit, spun analistii, nu dispun de rezerve proprii pentru acest lucru. Și cu atât mai mult nu au capitalul să o emită ca împrumuturi.

În prioritate - situația în bănci?

Prognozele privind modul în care se va dezvolta ipoteca, ce să se aștepte de la piață, depind în mare măsură, cred analiștii, după toate situațiile actuale ale băncilor. Aspectul care reflectă activitatea potențialilor debitori este secundar în acest stadiu. Chiar dacă rușii nu aveau probleme cu solvabilitatea, dictată de creșterile de prețuri (în special - cu privire la produsele electronice și alte bunuri importate) și lipsa creșterii salariale reale, situația din industria bancară însăși este prea departe de optimă, astfel încât piața ipotecară să se dezvolte la fel de activ În ultimii ani, economiștii cred.

Să fie rambursate în procente

Cel mai probabil, analiștii consideră că, în cazul în care băncile vor să acorde împrumuturi în mod activ cetățenilor în perioade de criză, vor face acest lucru prin majorarea semnificativă a ratelor dobânzilor. Sau prin înăsprirea criteriilor de aprobare a împrumutului. Astfel, este posibil un scenariu în care o persoană nici măcar nu trebuie să se gândească dacă să ia o ipotecă acum. Cel mai probabil, banca pur și simplu nu poate oferi un împrumut în condiții confortabile. Sau chiar refuza în cerere din cauza motivelor de criză internă. Are sens acum să ia o ipotecă atunci când situația din bănci este departe de a fi optimă? Mulți experți consideră că astfel de decizii nu sunt încă justificate.

Dacă cererea este aprobată

Luați în considerare un scenariu de succes - de exemplu, o persoană rusă nu are probleme cu împrumuturile curente, el are un salariu mare, iar banca, în principiu, este gata să-i ofere un împrumut pentru achiziționarea de locuințe. Merită să-i împrumuți acum pe acest cetățean? Răspunsul la această întrebare poate fi dat, pe baza studiului aspectului cheie al viitoarei tranzacții: nu se va dovedi că după achiziționarea apartamentului după un timp va scădea prețul atât de mult încât o ipotecă se va dovedi a fi neprofitabilă pentru o persoană?

În acest sens, atunci când se decide dacă merită să se ia o ipotecă acum, este mai oportun să se studieze piața nu atât din punctul de vedere al situației de criză în bănci, cât și în privința sancțiunilor, ci mai degrabă în ceea ce privește analiza tendințelor care reflectă dinamica cumpărării și vânzării imobilelor. Bineînțeles, situația politică joacă un rol. Dar factorul cheie în perspectivele investițiilor în locuințe, spun experții, este starea de lucruri pe piața relevantă.

Situația pe piața imobiliară

Cum sunt lucrurile pe segmentul imobiliar? Este profitabil acum să ia o ipotecă în ceea ce privește mișcarea preconizată a prețurilor locuințelor? Experții identifică trei scenarii posibile privind perspectivele de dezvoltare a pieței.

Potrivit primelor, prețurile proprietăților în anii următori vor rămâne la un nivel mai mult sau mai puțin relevant pentru curent. Suporterii acestei opinii cred că actuala piață imobiliară în ceea ce privește prețurile, oferta și cererea este echilibrată. Reducerea potențială a activității consumatorilor din cauza restrângerii creditelor acordate de bănci și a creditului scăzut al creditorilor, consideră economiștii, va fi însoțită de o scădere corespunzătoare a ofertei - în mare parte datorită faptului că proprietarii de case preferă să aștepte criza și să nu vândă locuințe prea ieftin. Este profitabil acum să luăm o ipotecă în raport cu acest scenariu? Probabil nu foarte. Prețurile vor rămâne la fel, iar interesul pentru bancă, care, în plus, este probabil să fie mare din cauza crizei, va trebui să plătească.

Cu toate acestea, este logic să faceți un apartament pe credit în cazul în care o persoană închiriază în prezent locuințe, iar suma estimată a plăților va fi proporțională cu ratele de închiriere. Cu toate acestea, această opțiune presupune că cetățeanul are o sumă semnificativă pentru prima tranșă a ipotecii. Și în acest caz, este probabil mai profitabil să-l formalizeze ca un depozit, să primească dobânzi, din cauza căruia, la rândul său, plătească pentru apartamentul închiriat. Unele bănci oferă acum o contribuție de 20% pe an sau mai mult. Acest lucru se datorează, potrivit analistilor, cu creșterea ratei de refinanțare a Băncii Centrale, care în decembrie a crescut la 17%. Dacă luăm ca bază scenariul discutat mai sus, din punct de vedere investițional, depozitul va arăta mai profitabil decât să investească într-un apartament - este puțin probabil ca în acest caz să crească prețul cu 20% pe an, apoi altul cu aceeași sumă, în timp ce în cazul În cazul depozitului, dobânda este calculată de bancă în avans.

Al doilea scenariu presupune că prețurile proprietăților vor crește în continuare. Acest lucru va fi legat, în primul rând, de procesele inflaționiste. Este de așteptat, de exemplu, ca prin rezumarea rezultatelor dezvoltării economice în 2014, cifra corespunzătoare va depăși 11%. Chiar dacă cererea de pe piața imobiliară nu este suficient de dinamică, spun experții, creșterea prețurilor locuințelor, în general, poate fi așteptată proporțional cu inflația. Merită să luăm o ipotecă acum, dacă luăm în considerare acest scenariu?

Cel mai probabil, valorile de referință pentru un potențial cumpărător în acest caz vor fi aproximativ aceleași ca și în cazul primei opțiuni. Asta înseamnă că puteți lua un împrumut pentru un apartament, dacă în momentul în care locuința este retrasă, iar plata dobânzilor va fi aceeași sau nu mult mai mare decât chiria. Sau faceți un depozit pentru suma colectată pentru plata inițială, primiți dobândă și în detrimentul acesteia, plătiți pentru chirie.

Al treilea scenariu implică o scădere a prețurilor locuințelor. Acest lucru se va datora, la rândul său, unui posibil dezechilibru între cerere și ofertă pe piață, care poate fi încălzit de faptul că în ultimii ani au fost introduse în Rusia o cantitate importantă de clădiri noi. Deși o parte importantă a apartamentelor construite în cadrul acestor proiecte sunt capitaluri proprii, totuși un procent perceptibil din acestea va fi ulterior vândut la prețurile pieței sau, de exemplu, va fi revândut. Acest lucru ar putea crea, după cum cred unii economiști, o aprovizionare excesivă pe piața imobiliară.

Probabil, dacă urmați acest scenariu, nu are niciun sens să vă întrebați dacă merită să luați o ipotecă acum. Desigur, aceasta nu va fi cea mai bună opțiune. Dacă este o chestiune de căutare a investițiilor favorabile, este posibil să se acorde atenție depozitelor. Dacă este nevoie de locuințe, este mai bine să le închiriați, mai ales că ratele corespunzătoare scad, de regulă, după segmentul de cumpărare și vânzare.

Factorii sunt interdependenți

Desigur, fiecare dintre scenariile de pe piața imobiliară depinde în mare măsură de situația din sectorul bancar și de nivelul de solvabilitate al cetățenilor. Prin urmare, putem spune că factorii de criză de mai sus influențează în mod direct piața imobiliară, precum și oricare alta. În același timp, experții încă mai cred că mecanismele de piață obiective - oferta și cererea - se formează sub influența factorilor menționați într-o măsură limitată. Criteriile sunt foarte importante, reflectând nevoia reală a rușilor în aceste sau alte tipuri de locuințe, ținând seama de impactul proceselor de migrație, de modificările tehnologiei de construcție a apartamentelor etc.

Rata de schimb a dolarului

Unii experți consideră, totuși, că este permisă identificarea și a celui de-al patrulea scenariu, care presupune o creștere semnificativă a prețurilor proprietăților datorită impactului unui factor unic, într-un sens. După cum știți, rata dolarului sa ridicat la ruble în 2014 aproape de două ori. Cu toate acestea, majoritatea monedelor altor țări în curs de dezvoltare, inclusiv țările CSI, nu au scăzut în preț cu cea americană. Drept rezultat, salariul mediu în dolari în Rusia și, de exemplu, în Kazahstan, a fost practic egalat, sau chiar poate, a devenit inferior celui stabilit într-o țară vecină. Ca urmare, apartamentele din Federația Rusă, în termeni de, de exemplu, zecige kazahe în mai multe segmente sunt semnificativ mai ieftine decât cele ale vecinilor lor. Cetățenii din Kazahstan vin în cele din urmă în Rusia și cumpără locuințe aici. Această tendință, după cum sugerează unii economiști, poate persista și, de asemenea, se intensifică datorită activității similare a locuitorilor din alte țări vecine - Belarus, Azerbaidjan, statele baltice, eventual China. Aceasta poate, într-o oarecare măsură, să îngrijească cererea de imobiliare și să determine creșterea prețurilor dinamicii depășind inflația.

Poate că o persoană ar trebui să studieze, să decidă dacă să ia o ipotecă, opiniile experților cu privire la cel de-al patrulea scenariu, dar numai dacă locuiește într-un oraș de frontieră. Adică, această opțiune poate fi atribuită numărului de localizate.

constatări

Astfel, am identificat principalii factori care determină tendințele crizei de pe piața imobiliară și am examinat scenariile principale, studiul căruia ne va permite să determinăm dacă merită să luăm o ipotecă pentru un apartament în situația actuală a pieței.

Să încercăm să rezumăm. Deci, pe piața creditelor bancare - criză. Bancile, cu toate probabilitatile, nu vor putea emite credite cu dinamica pe care au facut-o in anii precedenti si in aceleasi conditii de dobanda. Debitorii, la rândul lor, nu vor avea întotdeauna o posibilitate obiectivă de a plăti ipoteca. Consecința este o scădere a cererii. Motivul crizei bancare este situația politică. Prin urmare, în funcție de faptul dacă merită să fie luată o ipotecă acum, când se aplică împotriva Rusiei sancțiunile UE și SUA, probabil că nu există. Este necesar să așteptăm până când situația din bănci se va stabiliza, vor găsi noi surse de împrumuturi pentru a achita obligațiile existente sau vor fi ajutate de Guvern.

Cel de-al doilea factor care poate influența decizia de a lua o ipotecă chiar acum este situația de pe piața imobiliară din Rusia. Economiștii de bază disting trei scenarii. Aceasta este stabilizarea prețurilor, creșterea lor mică, proporțională cu inflația sau declinul. Sau, dacă o persoană locuiește într-un oraș de frontieră, o anumită creștere a costurilor apartamentelor.

Merită să luați o ipotecă? Pro și contra acestei decizii în raport cu situația actuală a pieței sunt destul de evidente. Printre momentele pozitive - oportunitatea de a investi profitabil, în cazul în care cererea în viitorul apropiat va crește. Economiștii, recunoscând adâncimea semnificativă a crizei actuale, consideră că situația se va îmbunătăți în viitorul apropiat - datorită posibilei reveniri a prețurilor petrolului, a substituirii importurilor, diversificării economiei țării. De asemenea, investițiile în domeniul imobiliar, cel puțin, vor asigura siguranța investițiilor monetare în raport cu inflația. Printre părțile negative ale deciziei de a cumpăra locuințe - probabilitatea unei scăderi a prețurilor sau a lipsei de creștere a acestora este destul de mare. Nici unul, nici celălalt nu va fi benefic pentru cumpărătorul apartamentului. De asemenea, cel mai probabil, în acest stadiu, băncile nu vor putea oferi împrumutătorilor condiții confidențiale de interes.