Evaluarea economică a terenurilor urbane și agricole

Întrucât reglementarea legislativă a problemei terenurilor și a optimizat procesul de vânzare (vanzare) zona. În acest context, devine relevantă întrebarea cât de mult ar trebui să coste. Și în acest caz, vine pentru a ajuta la evaluarea economică a terenurilor.

informații generale

Este greu de apreciat cât de importantă este analiza cuprinzătoare a resurselor funciare. La urma urmei, evaluarea economică - este un factor cheie în contract. Nu conteaza ce va fi - spre vanzare sau inchiriere, dar cumpărătorul și vânzătorul sunt interesați în articularea cel mai optim pentru fiecare preț. Pentru rezultate optime, introducerea are loc atât cu diferite înregistrări, și în mod direct pe site-ul. La urma urmei, chiar și în cazul în care poziția sa convenabilă terenul poate fi contaminate, au ascuns defecte sau o anumită specificitate de utilizare. Prin urmare, pentru fiecare caz selectat o anumită listă de metode și abordări de analiză. Acest lucru vă permite să obțineți evaluarea mai obiectivă a costurilor. Pentru a evita erorile în timpul calculelor utilizate în mod obișnuit de software.

Ce este inclus?

Atunci când a avut loc evaluarea monetară normativ de teren, este considerat nu numai costul direct pe site, dar case care sunt instalate pe el. Este tot la fel este estimată pe baza situației actuale a pieței. Evaluarea economică a terenurilor în sectorul agricol include contabilitate și infrastructura existentă și planul cadastral existent. Astfel, putem calcula deja în avans, care va trebui să-și petreacă mai mult, și care se află deja în stare finită - vino și fă-o. De fapt, după achiziționarea de beneficii pot fi realizate pentru un timp nelimitat. Aceasta este o diferență importantă de alte active de teren, cu o durată de viață bine definit. Prin urmare, luând în considerare perspectivele și ia în considerare diversitatea resurselor naturale și proximitatea, valoarea populației, și ceea ce este acolo pentru a fi luate și modul în care este benefic.

Specificul Federației Ruse

Atunci când este evaluarea economică a terenurilor, este necesar să se concentreze asupra rolului special al statului. Acesta ar trebui să construiască o bază legislativă pentru o utilizare viitoare, astfel încât să raționaliza conservarea și utilizarea resurselor, a spori fertilitatea solului, pentru a lucra la reproducerea solului și să păstreze condiții favorabile de viață pentru oameni. Acest lucru este important mai ales în zonele urbane. În practică, piața terenurilor din Rusia este dificil de evaluat în mod obiectiv , datorită unui număr de factori:

1. Subdezvoltarea legislației și a cadrului de reglementare.
2. Subdezvoltarea pieței terenurilor din întreaga țară.
3. Particularitățile unui anumit obiect.

În acest caz, este posibil și că valoarea monetară de reglementare a terenurilor se va face cu erori considerabile. O problemă deosebit de acută în mediul urban. Este suficient pentru a deschide un ziar, după cum puteți citi despre diverse industrii frauduloase sau situate în centrul satului și situația ecologică agravarea aici. Indicatori de evaluare economică a terenurilor, de asemenea, permite obținerea eficienței maxime de la introducerea ceva pe un anumit teritoriu.

Cum se realizează?

Cum ar putea arăta o evaluare economică a terenurilor în agricultură sau în oraș? Inițial stabilit regimul juridic. Prin aceasta înțeleg acțiunea cu scopul, dreptul de proprietate și permisiunea de a utiliza. Să ne uităm la fiecare element individual. Astfel, scopul - este stabilit prin lege și regulamentele de ordine, limita și condițiile de funcționare a teritoriului în conformitate cu un anumit scop într-o anumită categorie. Total în Rusia acestea sunt șapte. Prin forme de proprietate - teren poate fi în puterea statului, municipalități, persoanele private și alte categorii de personal. Pentru a primi permisiunea - atunci există un set de constrângeri. Deci, de exemplu, cetățenii statelor străine nu vor transfera terenul adiacent la frontieră. Același lucru este valabil pentru alte zone speciale.

Cine este potrivit?

Evaluarea economică a terenurilor agricole poate fi realizată numai pentru porțiunea care se află în circulație publică. Cele mai populare în ceea ce privește utilizarea unui drept privat. Dar aceasta nu este singura oportunitate în ceea ce privește dreptul de proprietate. Nu este necesar încă, și uite că există dreptul de utilizare perpetuă în proprietate municipală sau de stat. În astfel de cazuri, terenul aparține autorităților și guvernelor și a întreprinderilor publice federale. Teren cu un astfel de statut nu poate fi va face capitalul organizațiilor comerciale. Dar poate fi închiriat. În astfel de cazuri, o utilizare limitată în termenii acordului încheiat în timp. Acolo sunt prescrise și dreptul de eliminare. Evaluarea economică a terenurilor urbane în astfel de cazuri este solicitată prin capitalizarea venitului, care va primi locatorul pe baza capacității de a desfășura activități și luând în considerare locația sa.

Caracteristici de stat sau municipale teren

Utilizarea lor pe împrumut este un punct specific: nu este permis să schimbe destinației lor. Dar aceasta nu este singura condiție. Atunci când o evaluare a terenurilor industriale sau zonele agricole ale orașului, trebuie să urmăm mai multe astfel de limitări:

1. Este interzisă utilizarea site-ului într-un mod care a condus la o deteriorare a mediului, reducerea fertilității solului și a condițiilor de degradare a terenurilor.
2. Nu puteți desfășura activități în domenii care nu sunt proiectate în acest scop. Deci, de exemplu, terenurile agricole nu se poate construi o clădire.
3. Este interzis să vândă și chirie.
4. Alte cerințe stabilite de legile federale și alte acte normative ale entităților componente RF și autoritățile locale.

Autorizația respectivă emisă de autoritățile din documentele relevante. Acest lucru ia în considerare principalele obiective ale evaluării economice a terenurilor, care vă permite să decideți cât de mult din ea va fi transferat. Deci, pentru agricultură emit o valoare nominală (în termeni de profit), dar producția de petrol sau minerale - este destul de o altă problemă.

Forme de evaluare

Pentru a înțelege despre cât de mult costă o anumită zonă, folosind mai multe abordări diferite. Generalizând metoda de evaluare a terenurilor:

1. Abordarea cadastrală. Această definiție a valorii tuturor terenurilor în limitele unității administrativ-teritoriale (regiune, județ, oraș, oraș). În aceste cazuri, valoarea pus pe instrumentul se calculează folosind relația matematică (adică 100 AR estimat la 10 mii, atunci - este 100 p.).
2. O singură estimare. Această abordare este folosită pentru a determina valoarea de piață a terenului dedicat până în prezent (adică data la care experții independenți dau un aviz cu privire la viziunea sa despre cum să plătească pentru site-ul).

Pentru rezultate optime, se face cu o combinație de trei metode: costuri, comparative și venituri. Valoarea rezultată este definită ca fiind costul. Să luăm un pic despre ele în detaliu.

trei metode

Inițial, să ia act de rentabilitate. Acesta este cel mai important pentru afaceri, deoarece vă permite să evalueze valoarea terenului pe baza cantității de profit care vrea să obțină un potențial cumpărător. Abordarea veniturilor se bazează pe trei principii:

1. Așteptările.
2. Utilizarea mai eficientă.
3. Schimbare.

De regulă, investitorii și antreprenorii dobândi terenuri în scopul de a obține venituri în numerar sau alte beneficii. Prin urmare, cea mai mare metoda de venit interes pentru ei. Comparativă este utilizat în țările în care există o piață a terenurilor dezvoltată, iar prețul este determinat pe baza costului altor site-uri. Abordarea costurilor oferă o evaluare din poziția pe care în teritoriu nu va fi plătit mai mulți bani decât vor fi cheltuite pentru construirea de toate facilitățile necesare.

concluzie

Indiferent dacă sunt sau nu pentru a efectua evaluarea economică a terenurilor urbane sau rurale scopuri, industriale sau agricole, trebuie amintit că abordarea generală în acest caz singur. Și trebuie să rămânem la adoptarea unor protocoale de urmat atunci când se evaluează acordul nu ar fi invalidat.